#1 2008-08-08 09:36:01

Tofqe

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Re : Achat immeuble en société

Je suis  propriétaire d’un immeuble en personne physique, j’ai acheté mon immeuble après 2005, donc je bénéficie de la déduction pour habitation propre et unique.

Je désire acheter un autre immeuble. Si je l’achète en personne physique, je n’aurai plus droit à la déduction pour habitation de +- 2.600 EUR par an (cf. plus haut).

Par contre si je l’achète en société, le problème étant réglé, je n’aurai toujours qu’un immeuble en ma possession.

Mais aussi, en société, certains frais fixent persistes annuellement, dépôt des comptes BNB, taxe annuelle, imposition des loyers mais perte au niveau de la société les premières années, transmission plus facile de l’immeuble, etc..

Qu’en pensez-vous ???

Merci de m’éclairer

Tofqe

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Re : Achat immeuble en société

Un droit d'enregistrement de 12,5 % (ou de 10 % si Flandre) représente un coût très important lors de l'acquisition d'un bien immeuble.

Comme le principe du libre choix de la voie la moins imposée existe en matière de droits d'enregistrement comme pour tout autre impôt, certains acheteurs imaginent des mécanismes leur permettant, sans simulation, d'éviter le paiement de ces droits.

L'une des "solutions" fréquemment rencontrée est la vente d'actions d'une société possédant un (ou des) immeuble(s)

Certaines sociétés sont licitement constituées dans le seul but de posséder et de gérer un bien immeuble, parfois unique.

D'autres sociétés, après avoir exercé une activité, cessent parfois celle-ci et se retrouvent avec des actifs qui se limitent parfois, pour l'essentiel à un bien immeuble.

Dans ce cas, il peut être intéressant de vendre les actions de la société plutôt que l'immeuble.

Le vendeur y trouve son compte en matière d'impôts sur les revenus, parce que la plus-value réalisée sur les actions n'est pas taxable dans son chef, alors que la plus-value qui aurait été réalisée par la société, sur l'immeuble, aurait été imposable dans le chef de celle-ci.

En outre, les honoraires de l'intermédiaire intervenant dans le cadre d'une cession d'actions sont, en vertu du Code, exonérés de la TVA. (Dans le cas d'honoraires d'agence immobilière pour une vente "traditionnelle", ceux-ci sont soumis à une TVA de 21 %.... Il n'est cependant pas exclu que si l'agence immobilière facture avec exonération de TVA, elle s'expose au risque de devenir un assujetti partiel en matière de TVA, ce qui limiterat ses possibilités de déductibilité...). Ce qui pourrait faire, là aussi, une éventuelle sérieuse économie fiscale pour le vendeur, à qui incombe habituellement la charge de ces honoraires.

Quant à l'acheteur, il évite les droits d'enregistrement parce qu'il n'acquiert que des actions, non passibles de ce droit, et non l'immeuble lui-même.

Certains ont soutenu que, lorsque la société est "à prépondérance immobilière", une telle opération simule une vente de l'immeuble. Cette conception est tout à fait inexacte : les effets juridiques d'une vente d'actions sont en effet tout à fait différents de ceux d'une vente d'immeuble, puisque, en cas de vente d'actions, l'immeuble ne change pas de propriétaire, tandis que les actions font l'objet d'un transfert de propriété.

Ceci empêche également de requalifier l'opération conformément aux articles 344, §1er du Code des Impôts sur les Revenus et 18 du code des droits d’enregistrement , puisque les effets juridiques de la qualification "vente d'actions" diffèrent de ceux de la qualification "vente d'immeuble".

Le seul fait de vendre des actions plutôt que de vendre l'immeuble ne peut donc être critiqué par l'administration, même si elle risque de tenter de le faire...

Il n'en va autrement que dans le cas où un immeuble appartenant à une personne est, à un moment où il existe déjà un accord avec un acheteur, d'abord mis en société, par voie d'apport, pour qu'ensuite les actions soient cédées par le vendeur à l'acheteur. Dans ce cas, l'opération, qui vise à ne payer que le droit d'apport de 0,5 %, plutôt que le droit de vente de 12,5 % (ou 10 %) est considérée par la jurisprudence comme simulée.

Il faut clairement distinguer l'opération considérée comme simulée, mentionnée ci-dessus, de la simple vente d'actions d'une société immobilière : lorsque l'immeuble n'a pas été préalablement apporté en société, à un moment où l'acheteur et le vendeur étaient déjà en négociation pour la détermination du prix, il n'y a aucune raison de considérer qu'il y a simulation.

L'idéal, c'est donc que l'immeuble soit "en société" depuis quelques années déjà.

Si ce type de transaction peut paraître attractif pour toutes les parties, il faudra cependant également tenir compte des éléments suivants :

- risque éventuel de "passif occulte" dans la société rachetée (risque contre lequel il est cependant possible de se prémunir)

- financement de l'opération plus difficile à organiser : le traditionnel "prêt hypothécaire" ne fonctionne évidemment pas, l'immeuble appartenant à la société. Il s'agit de financer un achat d'actions et pas l'achat d'un immeuble... (qui ne pourra pas être donné en garantie). Mais, il faut savoir que si vousdisposez déjà d'un profil favorable auprès de votre banque, celle-ci fera certainement preuve d'imagination...

- audit comptable

- société à gérer (comptes annuels, etc.)

- en cas de cession ultérieure, quasi obligation de trouver à nouveau un acheteur des actions, au lieu d'une vente d'immeuble. A défaut d'utiliser le même mode opératoire, la société connaîtra, à son tour, la taxation sur plus-value... alors que, dans l'intervalle, l'immeuble aura été davantage amorti (et donc que sa "valeur comptable" aura baissé... rendant la plus-value plus importante)

ce qui risque de refroidir l'enthousiasme de certains..., mais ne devrait pas en décourager d'autres !

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(Source : Pour rédiger ce petit memo, nous nous sommes partiellement et librement inspirés d'un cours universitaire du réputé avocat-fiscaliste belge, Me Th. Afschrift. Nous espérons qu'il ne nous tiendra pas rigueur d'avoir ainsi légèrement puisé dans sa science au profit du plus grand nombre...)
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michaeld

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Re : Achat immeuble en société

Impossible de donner un conseil sans connaître le dossier.

Je réponds uniquement à votre 1er message :
- vous oubliez les frais de constitution et de liquidation éventuels.
- quoi que pour certaines sociétés à responsabilité illimitée, un acte sous seing privé suffit pour la constitution.
- toutes les sociétés ne doivent pas déposer des comptes annuels.
- Et effectivement, tous les loyers seront taxés.
Et si vous ou vos enfants occupez le bien, ils devront payer un loyer ou alors un avantage en nature.
- Mais les frais d'entretien seront déductibles.

Bref, je me répète, impossible de donner un conseil sans connaître le dossier.

Consultez un professionnel le + rapidement possible.

En effet, si vous signez déjà le compromis à votre nom, c'est trop tard.  Le compromis aurait dû être signé au nom de la société (éventuellement en constitution).

MD

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Quand on pose une question, on a l'air bête une fois.  Si on ne pose pas la question, on reste bête toute sa vie.