valorisation "immeuble" ASBL

domifo · 2006-01-22 15:48:37

quelle valeur attribué à un immeuble acquis en 1985 par une ASBL (sous forme de donation) dans son bilan d'ouverture au 1/1/2006 (pour mise en application des nouvelles directives en matière de compta des ASBL) ?? on se place dans l'hypothèse où cette ASBL ne tenait pas de comptabilité complète

1/ valeur d'acquisition (voir valeur "pro fisco" de l'acte de donation de 1985)

2/ 13 / 33ièmes de cette valeur (13 étant égal à 33-20 ou vingt années d'amortissement)

merci pour vos avis à ce sujet

domifo · 2006-01-27 13:03:09

ma question ne semble pas inspirer nombre de posteurs

peut-être est-elle mal posée ? je suis pret à la reformuler si quelqu'un le juge nécessaire

maintenant que vont bientôt avoir lieu les CA et AG de bon nombre d'ASBL et que celles-ci doivent créer un "bilan d'ouverture" de l'année 2006, je pensais qu'elle souleverait certaines réactions du type "partage d'expérience"

permettez-moi de relancer la discussion en donnant mon avis personnel sur la question

personnellement, j'aurai tendance à défendre la première position étant donné la bonne tenue du marché immobilier notamment à Bruxelles

la valeur d'acquisition de l'époque représente certainement une valeur insuffisante par rapport à la valeur marché (si l'immeuble a été bien entretenu)

une question sousjacente = pourquoi obliger les ASBL à "amortir" de tels biens ?

gorky · 2006-02-02 17:02:16

Hello Domifo,

LA grande question de savoir comment faire sa balance d'ouverture pour une asbl qui n'avait pas de "bilan" réel avant.
J'ai assisté à un séminaire la dessus, je pencherai pour une valorisation réaliste de l'immeuble entre le prix d'achat et le prix actuel.
L'image fidèle nous dirais de valoriser au prix du marché, le principe de prudence au prix d'achat. Je pense que la vérité se situe entre les deux. Comme vous dite le marché de l'immobilier se portant très bien à bruxelles, une évalutation au 13/33 ma parais une peu courte.

Bien à vous

Gorky

Neron · 2006-02-02 19:49:31

L'arrêté royal du 19 décembre 2003 fait clairement référence à la "fair value" pour la révaluation des actifs d'une asbl (grande dérogation au principe du coût historique). Par conséquent, c'est bien à sa valeur de marché que l'immeuble doit être activé. Afin d'éviter tout risque, il est recommandé de faire appel à un expert afin d'évaluer l'immeuble.

Il est important de noter que la valorisation de l'immeuble aura également un impact en ce qui concerne la taxe sur le patrimoine. En effet, celle-ci (d'un montant de 0,17%) est applicable sur tous les avoirs de l'asbl - à leur valeur de marché - au 1er janvier de chaque année. Or, dans la mesure où les avoirs de l'asbl seront justement révalués à leur valeur de marché, il sera aisé pour l'administration de déterminer la base imposable... Il faudra donc en tenir compte.

Plus grave encore, la valorisation des actifs de l'asbl pourra constituer un indice de sous-évaluation de l'assiette imposable lors des précédentes déclarations à la taxe sur le patrimoine. Avec donc un risque de redressement... et des amendes égales à la taxe éludée!

La question devient encore plus fondamentale lorsque l'asbl n'a jamais rentré de déclaration à la taxe sur le patrimoine ! Notez que cette déclaration n'est pas automatiquement envoyée par l'administration fiscale (s'agissant d'une taxe prévue dans le code des droits de succession). Chaque asbl doit donc en faire la demande. Le fait de ne pas la recevoir ne dispense pas l'asbl de respecter ses obligations fiscales...

Bien à vous...

domifo · 2006-02-03 10:57:48

Merci Gorki et Néron pour vos avis éclairés qui se rejoignent en quelque sorte.

Je me suis plongé dans la lecture de l'AR du 19/12/03 (MB 61929 & suiv. 2003 12 30 voir ce lien)

l'esxposé des motifs répondait déjà à ma question en se référant à la doctrine "zero-based" (évaluation au jour du bilan d'ouverture) et en excluant la doctrine de la continuité qui "implique la recherche de la valeur d'acquisition de l'époque et le calcul des amortissements depuis la date d'acuisition" - dans le paragraphe précédent, il est effectivement question de "juste valeur" ou de "valeur d'usage fiable"

quand à l'obligation ou non d'amortir les valeurs ainsi définies, l'AR prévoit une dérogation possible sur décision du C.A. à justifier dans l'annexe des comptes annuels (voir art 7 , 6°)

les remarques de Néron concernant les relations entre ces valeurs au bilan et la déclaration à la "taxe sur le patrimoine" prévue à l'IPP sont très pertinentes

personnellement, j'aurais tendance à reprendre au bilan d'ouverture les valeurs déclarées précédemment pour cette taxe (elles devraient correspondrent à une "juste valeur" ) et à ne pas amortir celles-ci = dans ce cas, il y aurait toujours correspondance

domifo · 2006-02-03 11:34:49

Neron a écrit:
Par conséquent, c'est bien à sa valeur de marché que l'immeuble doit être activé. Afin d'éviter tout risque, il est recommandé de faire appel à un expert afin d'évaluer l'immeuble.

c'est évidemment la méthode idéale mais dans ce cas, il y aura lieu de choisir parmi les différentes valeurs de réalisation soumises par l'expert ; je présume quil y aura lieu de choisir la valeur "normale" plutôt que celle "en vente forcée"

quid aussi du coût de l'expertise ? (sera-t-il supportable pour le budget de l'ASBL ?)

peut-être existent-ils des méthodes d'approche de la valeur marché =

- surface habitable X ? KEUR ( ? étant déterminé par l'état du bâtiment, l'usage de celui-ci et sa localisation) ; ainsi un notaire nous a conseillé de prendre 1,OOO EUROS par m² pour un immeuble à usage mixte (bureaux, salles de réunions, logement) sans commodités modernes à Bruxelles

- Revenu Cadatral X un certain ratio ; mais je ne connais pas celui-ci - pour éviter toute discussion et toute insécurité juridique, le légisalateur aurait peut-être pu introduire cette notion de Revenu Cadastral dans la base de calcul de la "taxe sur le patrimoine" plutôt que celle d'une "valeur déclarée" soumise à interprétation

à moins que d'autres posteurs aient des idées géniales et peu couteuses à nous proposer à ce sujet

SAMARITAIN · 2006-02-03 13:53:49

Coût de l'expertise par un géomètre-expert immobilier :

de 250 € à .......

BAV

domifo · 2006-02-07 13:09:02

domifo a écrit:
à moins que d'autres posteurs aient des idées géniales et peu couteuses à nous proposer à ce sujet

voir mon post #6

apparemment non ?

#1 2006-01-22 15:48:37

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#2 2006-01-27 13:03:09

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#3 2006-02-02 17:02:16

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#4 2006-02-02 19:49:31

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#5 2006-02-03 10:57:48

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#6 2006-02-03 11:34:49

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#7 2006-02-03 13:53:49

Re: valorisation "immeuble" ASBL

#8 2006-02-07 13:09:02

Re: valorisation "immeuble" ASBL

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