construire sur le terrain d'autrui

PicaCompta · 2005-12-01 00:40:30

Bonjour,

Considérons le scénario suivant :

1. Monsieur A possède un terrain;
2. La société B souhaite construire (200m² bureaux) sur le terrain de A;
3. La société B demande un prêt hypothécaire (50,000 €) pour réaliser la construction;
4. La mensualité que B devra payer pour rembourser le prêt est inférieure à un loyer pour une surface de bureaux pareille;
5. Après 5 ans, la société B décide de déménager à une autre adresse et donc, quitter le bâtiment construit à ses frais sur le terrain de A;

Questions :

a. qu'en est-il de la propriété du bâtiment construit par B sur le terrain de A ?
b. le propriétaire du terrain (A) devra payer quelque chose à la société (B) pour le "bien" ainsi "hérité" sur son propre terrain ?

Mon humble avis est que la société B a fait des économies en construisant et en occupant "gratuitement" le terrain de A pendant 5 ans.

Comme lorsqu'on fait des travaux en tant que "locataire", à la fin du bail, le propriètaire a le choix de demander la remise en état du bien ou d'accepter les transformations sans aucune indémnité à payer au locataire pour les "plus values" réalisées.

Peut-on appliquer le même raisonnement ici ?

1000x merci pour votre intérêt sur la question.

Jojo · 2005-12-01 09:02:49

Quelle est la relation entre A et B ?

PicaCompta · 2005-12-07 15:34:14

Dans le scénario proposé :

- A est une personne privée;
- B est une société (SPRL) dans laquelle A est associé... majoraitaire;

Cela pose-t'il un problème ?

Jojo · 2005-12-07 15:53:01

Nonobstant les réticences d’un intervenant sur le présent site, je vous conseille de voir un expert et/ou votre notaire.

Pourquoi ?

Au départ, il faudrait au minimum que la société loue le terrain de A et le fisc va déjà s’inquiéter de cette location à son dirigeant et requalifier, si besoin en est, l’excédent.

Par la suite, il faudra – utiliser la fonction ‘Recherche rapide’ (Aie, ici aussi d’aucuns vont réagir !) aborder le problème du DROIT D’ACCESSION ou du droit de superficie.
Entretemps, il faudra voir si le banquier acceptera d’octroyer un prêt hypothécaire à une société qui ne serait pas propriétaire !!!!

Dans l’hypothèse du départ, il est évident que des questions vont surgir comme écrit ci-avant dans l’hypothèse où le nécessaire n’a pas été fait et spécialement celui de l’accroissement éventuel sans cause ou celui de la valeur (Laquelle ?) de rétrocession sans oublier la régularisation de la tva !

La difficulté de base est la relation DOUTEUSE (aux yeux du fisc !) entre un propriétaire immobilier et SA société !

COMPTABALOU · 2005-12-10 01:15:56

Jojo,

Je vais dans ton sens. D'abord la banque n'accordera le prêt que moyennant BON POUR CAUTION SOLIDAIRE de A (gérant-personne physique)

D'où on pourrait se poser la question de l'intérêt du point de vue financier d'un tel montage

Au point de vue fiscal, le montage sera vite démonté !
Il y aura notamment la requalification des loyers perçus en revenus professionnels selon la fameuse règle des 5/3 !

Amicalement

SAMARITAIN · 2005-12-10 14:25:35

Pour une durée de 5 ans, comme le soulignent les autres intervenants, le fisc (ISoc, IPP, TVA) détricotera votre montage.

Voyez plutôt du côté du droit de superficie et /ou de l'emphytéose (sujets déjà traités sur ce site).

BAV

Neron · 2005-12-12 00:17:17

Personnellement, je ne vois pas en quoi l'art. 32, al. 2, 3° du CIR (càd la requalification des loyers en revenus professionnels) viendrait à s'appliquer au cas d'espèce puisque le loyer payé par la société est largement inférieur au prix de marché. Or, cette disposition prévoit l'hypothèse inverse où le loyer payé par la société serait trop élevé...

En outre, le risque ic est clairement l'existence d'un avantage en nature (gigantesque) que l'administration fiscale risque de considérer comme octroyé par la société à son gérant... En principe, l'administration considèrera que l'avantage a été accordé, pour la majeure partie, au terme du contrat, c'est-à-dire au terme de la cinquième année.

Entre temps, le fait que les loyers soient inférieurs au prix de marché peut également constituer un avantage de toute nature octroyé par la société au gérant. Mais pour cet aspect, il serait possible de démontrer que le montant du loyer payé est raisonnable si d'autres éléments dans le contrat de concession du droit réel le permettent (à analyser).