Comptabilisation d'immo

che · 2005-06-04 09:55:02

Tout d'abord bonjour à tout le monde !
J'ai trouvé ce forum en recherchant un PCMN car j'ai oublié le mien, et c'est une fort heureuse surprise !

Voici le problème qui me préoccupe. La société dont je fais la comptabilité loue un magasin. Comme cela est précisé dans le bail, la société a financé quelque 100.000 euros de travaux de rénovation, et en contrepartie, celle-ci aura droit a un loyer très avantageux. Ma question est celle-ci : comment dois-je comptabiliser ces travaux ? Puis-je les faire apparaître en 2211 alors que la société n'est pas propriétaire du bâtiment ? Dois-je l'amortir comme une autre construction ?

Merci pour votre aide ! #beer#

Jojo · 2005-06-04 10:55:27

Amortissement sur la durée du bail avec une attention particulière sur les 9/18/27 ...

Fox · 2005-06-04 13:04:08

D'accord avec Philibert.
Une précision qui a toute son importance : je suppose que le bailleur n'est pas un associé et/ou gérant/administrateur, ce qui pourrait changer certains aspects des choses.

che · 2005-06-04 13:52:31

Merci pour vos réponses ! smile C'est bien ce qui me semblait logique.

Fox a écrit:
D'accord avec Philibert.
Une précision qui a toute son importance : je suppose que le bailleur n'est pas un associé et/ou gérant/administrateur, ce qui pourrait changer certains aspects des choses.

C'est le cas ! Cela change-t-il quelque chose ?

Fox · 2005-06-04 18:56:17

Les dispositions fiscales veulent que lorsque le dirigeant d'entreprise loue un bien immobilier bâti dont il est propriétaire à la société dans laquelle il exerce son mandat, une partie du loyer peut être considérée comme rémunération si le loyer brut dépasse le RC réévalué multiplié par 5/3. Le loyer excédentaire sera considéré comme rémunération.
Les travaux de rénovation dont vous parlez s'élèvent tout de même à 100.000 €. Quelle en est la nature ? Sont-ils nécessités absolument par l'exploitation. Ne s'agit-il pas de constructions ? L'administration pourrait les considérer comme une extension de loyer ! Je suppose que le bail les permet et le mets bien à charge du locataire, sans indemnisation en fin de bail.
Vous voyez où je veux en venir : vous avez un grand terrain avec un petit atelier. Le locataire y "annexe" un grand hall qu'il porte en amortissements sans taxation dans le chef du bénéficiaire, en demandant un tout petit loyer bien entendu.
Vous dites que qu'en "contrepartie, celle-ci aura droit a un loyer très avantageux", ce qui tendrait à prouver mon point de vue. En clair, je demande un loyer plus que modéré (j'évite une taxation) et je m'enrichis autrement. Cette phrase figure-t-elle dans le bail ? (dangereux).
#beer#

che · 2005-06-04 22:55:16

En fait le bail n'est pas encore fait :-D Mais je dois comptabiliser ça maintenant... On mettra ce qu'on veut dans le bail pour se couvrir... :-D :-D

Oui, je sais, s'pa bien !! :ange:

Ce sont de réels aménagements. Rien n'a été construit. C'est une rénovation en profondeur d'un ancien magasin, qui était effectivement nécessaire pour l'exploitation.
Je sais bien que c'est beaucoup plus avantageux pour nous et que l'administration se fait avoir dans les grandes largeurs (ce qui n'est pas pour me déplaire :-D ) mais on l'a déjà fait dans le passé et il n'y a pas eu de problème. Il n'y a pas eu de contrôle non plus, certes... 8) Donc je ne sais pas où l'administration pourrait trouver la faille.

Mais je vois très bien où tu veux en venir... Est-il possible de mettre une clause dans le bail stipulant que les transormations sont à charge du locataire sans contrepartie de loyer ?? De cette façon, les transformations ne pourraient plus être considérées comme du loyer, mais il faut être un peu bête dans sa tête pour signer un bail pareil... Il y a dans ce cas un conflit d'intérêt entre l'administrateur et la société, non ?

Sur ce, je vais dormir, j'ai assez réfléchi pour aujourd'hui.

Encore merci ! smile

Fox · 2005-06-05 00:18:08

Je pense que l'on s'est bien compris.
Voici ce que je prévoirais dans le bail afin de parer à toute éventualité :
Pendant toute la durée du bail, le LOCATAIRE se chargera de l'entretien total des locaux sans distinction entre les réfections, renouvellements, grosses réparations et réparations locatives.
Les travaux seront à charge ainsi qu'aux risques et périls du LOCATAIRE.
L'obligation précisée ci-dessus s'applique à tout ce qui existe ou est placé dans les lieux loués ou s'y rattache. Les énonciations ci-dessus ne restreignent pas le principe qui est absolu.
Tous changements, embellissements, agencements, transformation et autres resteront acquis en fin de bail sans indemnité au BAILLEUR qui se réserve le droit de faire remettre les lieux en leur état primitif aux frais du LOCATAIRE.
Les aménagements des lieux loués nécessités par l'application de règlements officiels de sécurité à venir édictés par les autorités publiques sont à la charge exclusive du LOCATAIRE.
#beer#

che · 2005-06-05 13:25:16

Super, merci beaucoup !
Mais une telle clause n'est-elle pas désavantageuse pour le locataire, et ne pourrait-elle pas être la cause d'un conflit d'intérêt entre l'administrateur/bailleur et la société/locataire, dans le sens où il abuse de sa position pour faire rénover son immeuble aux frais de la société ? En fait, je ne sais pas ce qu'une telle situation, même si elle était avérée pourrait engendrer comme conséquences... La nullité du bail ?? Ou autre chose ? :}

par CARTESIEN+ sur 5/6/2005 0:54:38
Il y aurait aussi la possibilité de convenir de deux contrats.
Il est aussi vrai que la simplification administrative est en marche (arrière?)
BAV

Que voulez-vous dire ? :comprends_po:

visu · 2005-06-16 15:58:11

kissa a écrit:
L'immobilisation doit se faire au compte 263 : Frais d'aménagement (ou rénovation) d'immeuble pris en location.
Le taux d'amortissement est difficile à évaluer sans autres données. A mon sens entre 10 et 20 ans .... en fait sur la durée probable de vie ...

263 : oui "aménagement des locaux loués"

durée d'amortissement : durée restante du bail